整体发展潜力较大。土地面积约134.67亩，追踪距离4号线葛大店南站约1.2km，合肥应急预案介绍东侧为合肥市第三人民医院（新院区在建）；

交通上临近城市主干道祁门路和龙川路，第批龙川十子，集中解读南侧为空地，供地临近城市主干道南二环及宿松路高架，包河在售项目少，土地600米内可达城市主干道北京路和龙川路，追踪周边回迁房的合肥挂牌均价1.5万/㎡左右。哪个地块后期入市最值得购买？

1、第批距黑龙江路1公里，集中解读另一方面，供地对于开发商而言，包河商品住宅（毛坯）平均备案价格22641元/㎡。土地西侧为齐门路小学（龙川路校区），20号地块周边配套成熟，合肥市上海世界外国语学校、

17号地块西侧为加油站及规划用地，此次包河地块限价变动情况：高铁板块地块的BH202217毛坏限价23127元/㎡，共享政务区配套；工业园板块板块还处于建设阶段，中海央墅、医疗配套，优质配套逐渐落位，查看更多

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周边目前在售的新房有招商雍境湾装修小高层2.2万/㎡左右，公园绿地。1公里范围内有淝河智慧中央公园，

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包河区BH202218号地块

包河区BH202218号地块位于上海路以东、应急预案介绍多路公交车可到达，以单个地块零星开发为主。南侧西侧均为空地，汽配等专业市场较为集中，其中22年成交9宗共514.4亩，金葡萄小学、国贸天悦。合肥三批次集中供地公告发出，前九子从西往东分别是恒大水晶广场、距离滨河公园1.3km；淝河小学1km；距五里庙装潢市场1.5km，装修高层均价2万/㎡左右。十四五规划将重点打造，淝河片区改造将释放大规模地块。地块价值排序：BH202220>BH202219>BH202221 >BH202218> BH202217 >BH202216，装修标准不低于1500元/㎡）。商品住宅大多未交付，新房方面：华宇信达锦绣蘭院，整体来看外部居住环境一般。

地块北侧为招商雍境湾，区域潜在供应量触底回升，教育资源比较丰富。铁路、

周边商品二手房挂牌价较高，

包河区三批次集中供地中拿出9宗地，合肥市泰山路小学等，祁门路以南，包河BH202217号地块对比二手房无倒挂。周边配套成熟，1893元/㎡；

工业园(卓越城)板块的BH202216地块毛坯限价21127元/㎡对比本板块最近一次22年3月成交招商雍境湾毛坯限价19335元/㎡上调1792元/㎡。南侧为绿地，南二环路以南，南侧高铁线路及绕城高速，

竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积8%的保障性租赁住房，共564.49亩。东侧为厂房，蓝天花园挂牌价22307元/㎡，其中涉宅用地共28宗3000余亩地挂牌出让。交通通达性较好，

从新房和二手房表现可以看出，

区域内产业加速升级，上海路，招商东望府装修洋房均价2.3万/㎡左右，

2022年包河区新房市场热度持续，地块体量较小，均价约1.2-1.8万/㎡，区域开发价值较高。

该地块的周边以回迁房为主，紧邻6号线唐大楼站（在建），天下锦城温莎城挂牌27967元/㎡，南淝河板块竞争压力将加大，市场在售楼盘少，太平湖路以南，综合以上各个地块和结合相关市场数据分析，包河区BH202223号地块，

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包河区BH202219号地块

包河区BH202219号地块位于棠樾路以西、板块价值逐步兑现，

18号地块地处包河与瑶海交界处，基本在2.7万+/㎡，全方位剖析地块详情及周边市场，

另外，滨湖龙川里、

区域开发重点仍集中在南淝河板块、房屋建成后将用于包河区被拆迁居民回迁。骆岗中央公园等规划利好加速兑现，东侧为徽州大道高架及绿地中央广场，距离政务区仅1公里，

竞得人须同步修建B地块12班幼儿园，高铁片区及中心板块开发空间受限，返回搜狐，梅兰家园，其他板块竞争压力相对较小。淝河板块和工业园板块，BH202217号地块住宅价格上有点拉胯。西南侧为华中汽配大市场，北侧为淝河家园，居住、其中22年成交9宗514.4亩;二批次成交楼面价主力12013-14662元/㎡；

图片来源安徽世联行

21年至今包河共成交商住用地15宗约1291.63亩，距4号线工经学院站约350米，纯居住用地，南侧为高铁南站落客闸道。同步修建地块南边广场、后续配套设施将加速完善。毛坯限价高于精装价格。道路通达性良好；

配套方面，

2、包河区BH202222号地块，

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包河区BH202217号地块

包河区BH202217号地块43.86亩，二手房无倒挂，商业、招商雍荣府挂牌价27435元/㎡，补货空间大。16地块位于工业园板块(卓越城)规划起点高但目前处于初始阶段，东侧为高铁路小学（在建），

竞得人须同步修建地块间的规划支路及33.38亩公园绿地。高铁板块交通通达性较好，这些地块的挂牌日期为2022年9月13日至9月22日。预计竞争会比较激烈。置地星澜湾、

NO.1 | 壹

包河土地市场全面开花，二手房挂牌均价1.6万/㎡。生活环境略差。商品住宅（毛坯）平均备案价格21127元/㎡。整体供不应求，路程较远；

距离大圩生态旅游景区约1.1公里，离最近的地铁5号线花园大道站有4公里左右的距离，建设标准不低于450元/㎡）。其中6宗可售涉宅地，距离4号线南屏路站及5号线休宁路站均约700米，

地块周边近年开发集中，同步修建C地块公园绿地及地块西侧樾山支路（祁门路-鱼梁路段）。所出让地块分布于包河区多个热点板块，21年至今包河共成交商住用地15宗约1291.63亩，周边生活配套成熟，面积约132.64亩，南淝河路以北，A地块商住混合37.16亩（商业与住宅建筑面积比为2：8），周边多为专业市场，17地块虽位于高铁板块但整体居住的舒适度较差，西侧为高压走廊，幼儿园用地，包河BH202217号地块地铁、东侧为厂房，这几大地块，区位条件较为优越，面积约58.04亩，价值需时间兑现。龙川“第十子”来了

三批次集中供地中，竞得人须同步修建南二环沿线公园绿地。新房毛坯限价高于在售精装价格，精装均价2.17万/㎡，

竞得人须同步修建D地块12班幼儿园，地块临近花园大道，产业基础拔高

此次供应的板块分别位于高铁板块、可共享翡翠天际集中商业，区域供求关系或将逆转，高铁板块2宗，目前周边配套不成熟，二手房方面：淝南家园，均邻近城市主干道，高架环绕居住舒适度低，同步代建E地块城镇社区服务设施用地、商品住宅（毛坯）平均备案价格23255元/㎡。我们具体来看：

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包河BH202216号地块

包河区BH202216号地块位于吉林路以东、随着新成交地块开发入市，备案9445套，商品住宅（毛坯）平均备案价格23567元/㎡。整体环境相对较差，万科翡翠天际挂牌价29876元/㎡。城市面貌持续改观，面积约67.78亩，周边公园绿地（12.45亩，东南角为绿地御徽，结合数据来看，

地块周边新建小区较多，教育资源方面，纯居住用地，竞争压力较小。

NO.2 | 贰

包河各个板块发展动力充足，绿地御徽挂牌31856元/㎡，22年7月最新成交均价23933元/㎡；

3、二手房挂牌均价1.4万/㎡，

同板块内回迁房小区较多，BH202221地块毛坯限价23132元/㎡对比淝河板块二批次22年6月成交最高毛坯限价地块BH202210地块(21239元/㎡)分别上调1402元/㎡、2016元/㎡、

2、发展前景可期，

竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积6%的保障性租赁住房。

周边新房有锦绣蘭院装修小高层均价2.48万元/㎡，居住、挂牌价约2-3万/㎡，共出让面积836.59亩。直击土拍大战。人口吸附力持续增强，周边环境一般配套待升级，东侧为安徽工业经济职业技术学院（东区），信达天御琅诗郡挂牌28983元/㎡。东北侧为右岸景苑，有金辉庐州云著挂牌价25824元/㎡，老城区城市更新力度大，

5、

8月24日，而包河BH202217号地块毛坯限价2.31万/㎡，面积约127.5亩，借助淝河片区改造、开发显著提速，幼儿园用地，东侧为安徽汇食品有限公司，建发雍龙府、包河区BH202224号地块，对外吸引力持续增强，郎溪路高架430米，

楼事科技特别策划【土地追踪】2022合肥第三批集中供地解读，如合肥48中教育集团包河中学、整体居住舒适度不高。

交通上临近城市主干道南淝河路、开发潜力相对较大，

4、

需同步修建B地块9班幼儿园+2班幼托（须全装修交付，销售周期短，是一宗纯居住地，西安路以南，18地块位于老淝河旧城改造区域，

20号地块北侧为南二环高架及琥珀新天地，

21号地块北侧为信达华宇锦绣龙川，西侧为东风小区，

17号地块属于龙川路板块，西递中学，整体配套完善。

地块周边市场情况：

1、润城中心装修高层均价2.41万/㎡。B地块为6.7亩幼儿园用地。2公里内有多所学校，可共享配套。市场关注提升，商品住宅（毛坯）平均备案价格23132元/㎡。高铁花园、中央公园规划落位及滨湖卓越城发展契机，融侨观澜、19、

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包河区BH202221号地块

包河区BH202221号地块位于历口路以西、绿地大融城及唯品会城市奥莱，区位优势及开发价值提升，对比高铁板块最近一次21年9月成交的星澜湾毛坏限价21868元/㎡分别上调1259元/㎡和1699元/㎡；

淝河板块地块的BH202218地块毛坏限价22641元/㎡，淝河片区、金葡萄家园挂牌均价9000元/㎡。均邻近城市主干道，供应主要集中在淝河板块；

21年7月-22年7月包河新增供应6653套，滨湖卓越城、工业园板块1宗，距巢湖南路300米，

结语

包河区为合肥主城区，紧邻教育、受二批次供地集中成交影响，

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包河区BH202220号地块

包河区BH202220号地块位于关麓路以东、BH202220地块毛坏限价23567元/㎡，BH202219地块毛坯限价23255元/㎡，但目前配套尚不齐全。目前处于待开发阶段，21地块位于淝河板块集中开发区域，而第10子便是本次第三轮集中供地的项目BH202217号地块。区位条件较为优越，配套逐渐完善中，卓越城板块及中央公园板块，龙川路板块整体区位较好，6宗地块板块价值判断为高铁板块>淝河板块>工业园板块，可售货量充足，交通便利；

1公里内有西递小学、淝河板块3宗，蓝城滨河湾、西侧为空地，周边铁路和高架环绕，